Переклад нерухомості з нежитлового в житловий фонд

Згідно ст. 4 Житлового кодексу Української РСР житловий фонд – це житлові будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території Української РСР.

Житловий фонд включає:

• житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);
• житлові будинки і житлові приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);
• житлові будинки, що належать житлово - будівельним кооперативам (фонд житлово -будівельних кооперативів);
• житлові будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);
• квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення).
• житлові будинки, що належать державно - колгоспним та іншим державно – кооперативним об'єднанням, підприємствам і організаціям.

У житловий фонд не входять нежитлові приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Зазначаємо, що чинним законодавством не передбачений порядок переведення нежитлового приміщення в житлове. Однак, на практиці така процедура цілком можлива і реальна.

Умови і обмеження переведення нежитлового приміщення в житлове:

1. Переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами яких-небудь осіб.
2. Всі несучі конструкції жилих приміщень, як в приватних будинках, так і в багатоквартирних комплексах, повинні відповідати експлуатаційним станом, без деформированности і наявності тріщин, які знижують їх несучі за навантаженням функції. Іншими словами, всі зведені конструкції житлового приміщення не повинні представляти небезпеку для життя власників.
3. У житловому приміщенні всі комунікації повинні бути облаштовані таким чином, щоб не виникало ризику для травмування мешканців будинку або квартири, як всередині, так і біля прилеглої до цього приміщення території. Враховується ширина і нахил сходових прольотів, висота стелі, розмір вікон і дверей, санітарний стан горищ і підвалів, наявність пандусів і т. д.
4. У житловому приміщенні повинні бути присутніми інженерні комунікації: електрика, опалення, вентиляція (у багатоквартирних будинках – відведення каналізаційних вод та газопостачання). За законодавством не дозволяється мати у житловому приміщенні одно - або двоповерхового будинку централізованого водопроводу та газопостачання. Всі ці інженерні комунікації в житлових приміщеннях повинні відповідати санітарно-епідеміологічним нормам безпеки. Наприклад, за санітарними нормами не допускається обладнання об'єднаних вентиляцій для єдиного каналу кухонь (санвузлів) і житлових кімнат.
5. Житлові приміщення повинні бути захищені від витоків води побутового використання спеціальними пристроями. Також не допускається проникнення дощової або талої води в приміщення, призначені для житла.

Процедура переведення нежитлового приміщення в житлове здійснюється місцевою районною адміністрацією (виконком).

ЕТАПИ ПЕРЕВЕДЕННЯ НЕРУХОМОСТІ З НЕЖИТЛОВОГО ФОНДУ В ЖИТЛОВИЙ:
1. Подача заяви про переведення нежитлового приміщення в житлове. До заяви додається (приблизний перелік документів):

• правовстановлюючі документи на приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
• план  приміщення з його технічним описом (технічний паспорт такого приміщення);
• поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення;
• підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування приміщення (у разі, якщо перевлаштування і (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як нежитлового приміщення);
• видана в установленому порядку доручення (в разі подання документів уповноваженою власником особою).

2. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, що здійснює переведення приміщень.

3. Рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення повинно бути прийнято за результатами розгляду відповідної заяви органом, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через тридцять днів з дня подання зазначених документів у даний орган.

4. На підставі рішення готується проектна документація на реконструкцію (перепланування) приміщення як житлового приміщення.

5. Розроблена проектна документація підлягає погодженню та затвердженню (пожежники, СЕС, органи архітектури, благоустрою, ЖЕК тощо).

6. Після затвердження проектної документації заявником подаються у місцеву Інспекцію архітектурно-будівельного контролю документи про початок виконання будівельних робіт на їх реєстрацію Інспекцією.
При цьому будівельні роботи повинні проводитися відповідно з затвердженим проектом.

7. Далі зібрані документи, включаючи рішення на переведення, затверджений проект, технічний паспорт, подаються в місцеву Інспекцію архітектурно-будівельного контролю на введення приміщення в експлуатацію як жилого приміщення.

8. Після перевірки відповідності будівельних робіт затвердженому проекту, заявнику видається акт введення в експлуатацію.
При встановленні невідповідності будівельних робіт проекту, Інспекція відмовляє в введення приміщення в експлуатацію і дає припис на усунення допущених порушень. До їх усунення ввести квартиру в експлуатацію не можна.

9. Після введення в експлуатацію житлового приміщення оформляються документи на отримання свідоцтва про право власності на житлове приміщення в Реєстраційній службі.

Юрист ЮК «Хільман і Партнери»
Катерина Худенко