e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

КАК ПРАВИЛЬНО СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

КАК ПРАВИЛЬНО СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Аренда нежилого помещения, будь то офис, склад или торговая площадь – серьезный шаг для каждого предпринимателя, оказывающий влияние на дальнейшее развитие бизнеса. На что стоит обратить внимание, дабы избежать недоразумений с собственником помещений?

Правоотношения в сфере аренды нежилых помещений регулируются Хозяйственным и Гражданским кодексами Украины.

Обязательным условием является письменная форма договора аренды нежилого помещения (нотариальная форма в случае, если договор аренды заключается на срок 3 года и более). При этом стоит отдельно отметить, что письменной формой указанного договора считается не только «классический» вид документа. Украинские законодательные нормы позволяют признать договором также несколько писем, отправленных и, обязательно, полученных другой стороной при соблюдении определенных условий:

  • наличие подписей уполномоченных лиц;
  • должны присутствовать условия, требуемые украинским законодательством как «существенные».

Поэтому, в деловой переписке, мы советуем вам быть предельно внимательными, так как она может быть признанна как договор аренды нежилого помещения.

«Существенным» условиям договора аренды нежилого помещения являются:

  • арендуемый объект (перечень, стоимость имущества);
  • точный срок действия заключаемого договора аренды;
  • размер арендной платы с учетом индексации;
  • процедура передачи объекта (нежилого помещения), его восстановления, условия возврата;
  • исполнение обязательств;
  • ответственность подписантов договора аренды.

Данные условия касаются и привычных договоров аренды.

Объект аренды

Особое внимание в договоре аренды стоит уделить непосредственно объекту. Это в интересах обеих сторон. В договоре обязательно должно присутствовать детальное описание нежилого помещения, при этом необходимо указать четкие характеристики, состояние и точную стоимость.

При необходимости пропишите в договоре аренды нежилого помещения пункт об условиях косметического либо капитального ремонта, а также уточните – на кого ложится плата за устранение возможных неполадок и последствий естественного износа.

Не менее важным является и подробное указание порядка, сроков передачи и возврата нежилого помещения. Не стоит недооценивать и пункты, связанные с возвратом помещения в случае невыполнения обязательств по договору с обеих сторон.

В договоре также нужно указать документы, подтверждающие право собственности либо иное право, подтверждающие, что арендодатель имеет полномочия на заключение договора аренды конкретного нежилого помещения. Обязательно стоит ознакомится с этими документами и убедиться, что собственник, адрес и характеристики помещения совпадают с теми, которые указаны в договоре аренды.

Полномочия представителя арендодателя могут оказаться ограниченными, что может стать веской причиной для признания договора аренды недействительным. Проверить полномочия представителя подписывать именно такой документ можно изучив устав, доверенность, договор, протокол о назначении и т.п.

Также снизить риск остаться без денег и помещения можно при помощи проверки. Узнайте, не было ли раньше обременений на имущество, таких например как арест, залог или ипотека, не подлежит ли помещение принудительной реализации в рамках исполнительного производства, нет ли судебных споров.

Порядок расторжения/продления

Одним из важнейших пунктов также можно назвать срок действия договора. Он определяется исключительно по согласованию сторон. Важно помнить, что если срок превышает 3 года, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Стоит также отметить, что если на протяжении месяца после окончания срока действия договора, при отсутствии заявления любой из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды нежилого помещения, он считается продленным на такой же срок при тех же условиях.

Если вас не устраивает подобное положение, то в договоре можно прописать возможность либо запрет на автоматическую пролонгацию соглашения.

Согласно законодательству, договор не может быть самостоятельно расторгнут в одностороннем порядке, если такая возможность прямо не предусмотрена документом.

Исключением для одностороннего расторжения является отсутствие оплаты аренды более чем за три последовательных месяца.

Если не прописать условия и порядок расторжения договора аренды нежилого помещения, то в случае фактического неисполнения договора, его расторжение может стать невозможным и приведет к значительным финансовым потерям.

Арендная плата

Неотъемлемой частью договора является определение размера, порядка и сроков уплаты арендной платы. Чаще всего, арендатором сразу вносится оплата за первый месяц плюс гарантийный платеж.

Размер и назначение гарантийного платежа также нужно указать в договоре. Какие нарушения будут покрываться за его счет, в каком случае гарантийный платеж не подлежит возврату и в каком подлежит - пропишите подробные условия, порядок и сроки возврата.

Стоит указать в договоре аренды нежилого помещения и форму осуществления оплаты, что именно она в себя включает, а также перечислить возможные дополнительные платежи.

Тщательно пропишите финансовые детали: арендную плату, порядок перечисления платежей, индексацию арендной платы на случай колебания цен или валютного курса. Отсутствие этих пунктов не дает гарантии того, что цена не будет изменена при значительных скачках индексов.

Обязательства

В договоре так же необходимо конкретизировать обязательства сторон, порядок, сроки выполнения и возможные санкции, либо неустойку за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, прописать ответственность и порядок урегулирования споров.

Стоит отметить, что пеня может взыскиваться только за неисполнение обязательств по расчетам и платежам. Она не может превышать размер двойной учетной ставки, установленной НБУ на конкретный период.