e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. | тел.: +38‎0 68 735 22 67

КУПИТЬ ЗАЛОГОВОЕ ЖИЛЬЕ И НЕ ПОТЕРЯТЬ ЕГО

Купить залоговое жилье и не потерять егоНа сайтах банков сегодня можно найти огромное количество предложений по продаже самого разного залогового имущества. Большая их часть — это недвижимость, причем самая разнообразная. Это та самая недвижимость, на покупку которой раньше массово набирали ипотечные кредиты, но которые так и не погасили в полном объеме.

С целью компенсировать потери от невозвратов, банки распродают залоговое жилье. У всей этой недвижимости есть один неоспоримый плюс – это его стоимость, которая на порядок ниже рыночной, но есть и риск – судебные разбирательства, которые могут инициировать бывшие владельцы жилья.

ДОБРОВОЛЬНАЯ ПРОДАЖА

При добровольной продаже важно проверить наличие правоустанавливающих документов на жилье, а также количество жильцов, прописанных на жилплощади, и проследить, чтобы они обязательно были прописаны на другой жилплощади. Особенно это касается несовершеннолетних жильцов.

Хозяин продает сам

Этот способ изначально не конфликтный, так как вы покупаете жилье у хозяев, которые поняли, что больше не могут гасить ипотеку и решают от нее избавится. Для ускорения процесса и компенсации дополнительных трудозатрат покупателя, они обычно снижают цену.

В такой схеме, помимо покупателя, продавца и нотариуса участвует еще и банк — он выступает третьей стороной. И подтверждает, что, как только вносится вся стоимость жилья, он тут же высвобождает квартиру из-под залогового обременения и больше не имеет к ней никакого отношения.

Важным преимуществом такого подхода является дополнительная проверка. Документы о купле-продаже и о состоянии залога проверяет не только нотариус или приведенный вами юрист, но и правовед банка.

В кредит

Если при покупке залоговой квартиры вам тоже понадобится кредит, то его можно взять у того же банка, который продает вам кредитную недвижимость. Но будьте готовы к тому, что вам придется пройти все стандартные процедуры. Вам не сделают поблажек только потому, что вы приобретаете ипотечную недвижимость. Банк потребует справку о доходах, а также дополнительный залог или предоставление поручительства третьего лица.

Помните, что если вы с продавцом и его родственниками не подпишете договор об отсутствии претензий или он будет неправильно составлен, то вам грозит опротестование сделки в суде. Бывший хозяин квартиры или его родня смогут подать судебный иск на основании того, что банк заставил их продать недвижимость по заниженной цене.

ПРИНУДИТЕЛЬНАЯ ПРОДАЖА

Если решение суда или договор об удовлетворении требований банка-ипотекодержателя предусматривают право продать ипотечную недвижимость любому покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 календарных дней до заключения договора купли-продажи уведомить собственника квартиры и всех заинтересованных лиц уведомить о своем намерении продать квартиру. Важно убедиться, что банк точно выполнил это требование закона и что собственник квартиры или другое заинтересованное лицо не заявили о желании заключить договор купли-продажи. Для того чтобы проследить за точным соблюдением процедуры и правильностью порядка проведения публичных торгов (аукциона) не лишним будет привлечь юриста. Важно, чтобы организатор публичных торгов разместил сообщение о проведении публичных торгов не менее чем в двух печатных средствах массовой информации по местонахождению недвижимости — и не позже, чем за 15 рабочих дней до аукциона, а также письменно уведомил государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, о дате, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене лота.

Аукцион

От предыдущих схем покупки эта отличается непосредственным продавцом. Недвижимость в данном случае продает сам банк. Это самая рискованная схема приобретения жилья для покупателя так как банк не может дать никаких гарантий, что у покупателя не будет проблем с предыдущими владельцами, и поэтому она является самой выгодной. Недвижимость может стоить на 50–60% меньше своей реальной стоимости.

Будьте готовы к тому, что на осмотр квартиры вас могут просто не пустить, так как должники не хотят выезжать. Но даже если жилье уже освободили и банк получил решение суда о его взыскании, вы не сможете просто так его купить. Нужно будет принять участие в аукционе, который могут назначить через месяц.

Для участия в аукционе потребуется внести гарантийный взнос, который составит до 5% стартовой, то есть оценочной стоимости недвижимости. А дальше сам аукцион. И если вы не перебьете цену других участников торгов, то время потраченное на поиск квартиры и ожидание торгов пройдет впустую. Гарантийный взнос вам конечно вернут, а вот время нет.

Если вы все-таки победите в торгах, то вас ждет оформление. Для начала у торгующей организации нужно забрать копию протокола проведения аукциона. Получить его вы сможете только на протяжении трех дней после торгов.

Главный риск аукционной схемы продажи недвижимости — это оспаривание результатов торгов, после чего можно остаться без квартиры и потерять исполнительный сбор. Бывший владелец или его родня могут подать иск на основании того, что на торгах была занижена цена или по причине нарушений в проведении аукциона. Суд может отменить сделку. И уже никто не вернет покупателю время и все, что он потратил, чтобы стать участником торгов.